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两大重量级城市楼市政策转向!一个时代结束了

时间:2018-08-30 10:59:49    责任编辑:czw007   来源:杠杆游戏

摘要:部分城市,既包括三四五线,也包括部分二线城市,二手房新库存时代将来临

撰文|张银银

两则消息吸引了杠杆游戏。

先是8月29日,吉林长春市人民政府办公厅发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。

新启动实施的棚改项目,取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

接着8月30日,内蒙古呼和浩特要求,全面停止房地产去库存调控措施,并加大房地产供应量。

呼和浩特还要求,稳步推进棚户区改造项目回迁安置,回迁安置比例控制在70%左右。

两个区域重量级城市,纷纷对棚改安置、去库存方式根本性转向,信息量很大。

1、棚改进入新时代,历史使命要顺应新需要

杠杆游戏觉得,重点不是棚改安置方式的改变,而是棚改的使命和价值,要顺应新的需要。

长春说的很明白,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格;呼和浩特更直白,“稳地价、稳房价、稳预期”。除了不再去库存,呼和浩特也明确说,棚改回迁安置比例要控制在70%左右。

显然,这是两个省会、首府城市对住建部等中央部委意见的因地制宜。

7月12日,住建部在吹风会上表示,要因地制宜地推进棚改货币化安置。

而就在几天之前,不少杆友应该都看到,央行武汉分行行长王玉玲撰文指出,《棚改货币化去库存任务现阶段基本完成》。

我认真看了这篇文章,对其中的数字和棚改取得的成就,尤为注意。很大程度上说,这不是分行行长的意见,而代表央行很多人士的看法。

和湖北省一样,其实很多省的三四五线城市,住宅去化周期都已经不高。无论从这个角度,还是从债务角度、调控角度,棚改放缓都是大概率了,特别是降低货币化安置比例。

2、部分城市,既包括三四五线,也包括部分二线城市,二手房新库存时代将来临

各位杆友都知道,过去2年,可以说是几乎所有我国城市的销售黄金年份。特别是二三四线城市,普遍都取得历史最好销售。除了少量城市因为限售,有下滑。

辉煌靠什么?先是2015年降息、降准、去库存政策鼓励。接着,棚改货币化安置达到罕见高规模。

少量没有买的动力,那就拆;拆了没钱买,国开行等代表央行借钱。地方有动力,居民货币安置拿到钱,买买买。

这大概可以称为人类最精准的货币和贷款投放。这比各种货币政策想要实现的目标,都执行得好、坚决,效果也是杠杠的。

接着,大家都加杠杆,买房致富成为很多人信仰,坚不可摧。从一线到二线,到三四线、县级城市,各种资金都涌入过。有钱自然要火。

实际上,很多三四线城市的棚改货币资金,也进入了一二线城市购买。最终结果就是,大部分三四线城市的新房销售,超过了实际刚需。部分二线城市,也提前透支了消费和中期需求。

正是如此,人才争夺战才那么重要,得有人为中长期买单啊。

问题来了,我国经济整体增速不如以前,虽然也很不错。那么,创造的优质就业岗位,增速不会有房子销售增速那么快。

所以,落户了、买房了,和实际获得了在该城市与之匹配的工作与否,是两回事。至于说三四五线城市,更是挡不住部分年轻人继续涌入省会等……

于此而言,杠杆游戏要说,未来不少三四五线城市,包括少量二线城市,今天新房越欢乐,未来二手房越将是一个坑。

大家都抛售,想要套现时,你说呢?二手房新库存时代,可能过一两年,又要来了。

3、调控进退为难

综上分析,杠杆游戏觉得大家都希望参与套利游戏。但中央知道,不能继续这样玩了,所以要调控。

而这两三年涨上去的价格,实际已经提前透支了长期的收入/房价合理比。

简单说,楼市的慢牛没有了,下一个周期不是不牛,就是只能让它再大牛。一线城市几乎没有库存,二线城市也库存微乎其微,想要投资的人还很多。

你说调控怎么办?只能长效机制建设了。一旦放开,需求满足不了,除了价格上去毫无办法。

而如果继续调控,持续不放松,所有加杠杆的人,都是有资金成本的。不说怎么赚钱,他们合理退出的方式是什么,本身也是问题。

有些地方,接盘侠是个问题,有些地方,想要买的人很多,刚需也很多,买不起的也很多……

或许,不遇到严重经济压力,维持调控,酝酿大招是唯一办法。长效机制,增加供给,信贷严控,缓慢稀释平滑风险。

还或许,房地产税真的小试一下。无论如何,你是刚需,你得努力。否则,命运越来越不在你自己手上。

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